今年前4月，头部房企凭借资金、品牌、管理等优势保持经营韧性，多家房企销售金额突破500亿元。机构分析认为，从上市房企今年一季度及去年全年的业绩情况来看，市场集中度正加速向头部企业集中。

多家企业前4月销售额突破500亿元

保利发展5月11日公布的4月销售情况简报显示，4月份，公司实现签约面积113.04万平方米，签约金额259.31亿元。1至4月，公司累计签约面积346.27万平方米，签约金额777.13亿元。其中，公司4月单月销售额同比增幅5.32%。

招商蛇口日前公布了4月份销售数据及近期土地收储情况。4月份，公司实现签约销售面积55.24万平方米，销售金额217.30亿元。综合1至4月，公司累计销售面积169.39万平方米，销售金额551.12亿元，整体表现良好。

金地集团也于5月8日公布了4月份销售情况，从单月及累计数据来看，其销售面积和金额均出现同比下降，销售业务仍在恢复阶段。

整体来看，今年前4个月，龙头房企仍然保持着较为稳健的销售规模。中指研究院近期公布的今年1至4月房企经营业绩显示，包括保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国等在内的房地产行业百强企业，前4个月销售总额为9004.5亿元。其中，上述几家头部房企前4月销售额均超过500亿元。

中指研究院研究主管王琳分析指出，近期部分重点城市陆续出台放松限购、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策，二手房市场活跃度明显提升，并逐渐传导至新房市场，进一步提振了上述房企的销售业绩。一方面，这些企业2025年拿地较为积极，正在陆续转化为新上市货源，保证了销售的可持续性。另一方面，这些企业拿地布局高度聚焦于北上广深及强二线城市，这些核心城市房地产市场今年以来已经出现回暖迹象。“去年在核心城市精准储备，今年正好承接市场需求释放，带动了销售业绩的提升。”

4月份，房企在土地收储方面也较为积极。北京、上海、深圳、杭州等城市土地市场热度回升，多宗地块出现高溢价成交现象。从拿地企业来看，华润置地、保利发展、中国金茂、招商蛇口、中海地产、建发房产等大型央国企拿地金额位居行业前列。

其中，招商蛇口公布的4月份土地购得情况显示，当月新增三个住宅用地项目，分别位于上海普陀区、上海徐汇区和杭州余杭区，土地面积合计6.88万平方米，成交价款合计58.10亿元。此外，公司通过控股子公司获取了香港一处商住项目15%权益，对应土地面积约2.48万平方米，进一步拓展了在港业务。

部分房企一季度资金回笼有所改善

Wind数据显示，截至目前，申万房地产行业108家A股上市公司已经全部披露完毕一季度报告，其中39家公司营收同比增长，46家公司净利润同比增长。整体来看，行业上市公司经营格局分化加剧，头部企业在行业修复阶段展现出较强的业绩韧性。

万科近期公布的一季度报告显示，期内公司实现营业收入289.3亿元，同比下降23.9%。其中，房地产开发业务贡献营业收入145.7亿元，同比下降36.1%；经营服务业务贡献营业收入124.8亿元，同比增长1.7%。

由于房地产开发业务结算规模收缩等因素影响，万科一季度报告显示，其归属于上市公司股东的净利润亏损59.5亿元，较上年同期亏损规模收窄4.7%；扣除非经常性损益后净亏损为53.3亿元，同比收窄11.7%，主营业务亏损压力有所缓解。期内，公司整体毛利率9.1%，同比提升3.0个百分点。截至期末，公司持有货币资金604.9亿元；有息负债合计3560.5亿元；资产负债率为77.1%。

绿地控股公布的一季度报告显示，一季度由于项目结转规模降低，期内公司实现营业收入为276.85亿元，同比下降22.23%。不过，公司在盘活存量、去化方面实现“双增长”。一季度去化金额139亿元，同比增长14.8%；销售面积171万平方米，同比增长12.7%；回款金额115亿元，同比增长11.6%。

报告还显示，期内归属于上市公司股东的净利润为2.04亿元，同比增长182.61%。不过，记者注意到，该指标变动核心驱动因素为“债券回购形成的利得及债务重组形成的收益较同期大幅增长”等非经常性损益。其中，公司债务重组损益达4.98亿元，加上其他符合非经常性损益定义的项目贡献，合计达10.13亿元。公司扣非后的净利润为-8.09亿元，同比下滑419.27%，这也意味着其主营业务仍处于调整期，盈利能力仍待实质性修复。

今年一季度，全国多个城市相继出台楼市支持举措，通过实施税费优惠、优化公积金政策、盘活存量资源、提升住房品质等方式，推动市场信心逐步修复。在此背景下，上市公司资金回笼水平得到有效改善。

保利发展一季度报告显示，期内公司实现销售资金回笼471.58亿元，回笼率为91.07%，期末货币资金余额1275.63亿元。作为行业龙头，公司较高的资金回笼率在行业整体资金紧张的背景下表现突出，也为其维持财务稳健提供了有力支撑。

优质房企经营质量有望率先修复

4月下旬，4只商业不动产REITs经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得证监会准予注册的批复，分别是中信建投首农食品集团REIT、汇添富上海地产REIT、中金唯品会REIT、国泰海通砂之船REIT，合计募资规模预计145.18亿元。

方正证券研报分析指出，随着市场规模逐渐扩大，商业不动产REITs开启资产证券化新阶段。该机构认为，首批四只REITs，底层资产涵盖办公、购物中心、酒店等多元业态，零售类占比过半，多业态组合申报增多。资金用途放宽至存量收购、项目投资及偿债等，但严禁购地。叠加政策端持续优化，有望推动开发商盘活存量、改善现金流，成为行业结构性复苏的核心驱动力。

东吴证券分析认为，从房地产开发行业2025年报来看，行业进入缩表阶段，房企资产负债表持续优化，行业整体筑底修复。头部央国企及优质民企凭借低负债、低成本融资、核心城市资源与运营能力，实现销售份额与拿地强度双提升，行业集中度加速向龙头集中。

该机构进一步指出，尽管房地产行业上市公司整体毛利率仍处低位，但优质房企因商业运营与结转结构优化率先企稳。资产流动性分化显著，高流速、高覆盖倍数房企抗风险能力更强。随着行业供求关系进入新阶段，政策发力推动需求释放与库存出清，优质房企凭借稳健信用、核心城市资源、产品力与运营能力，在融资、拿地、去化与现金流管理上优势凸显，经营质量有望率先修复。

中指研究院企业研究总监刘水分析认为，今年以来，核心城市新房市场延续修复态势，行业加速风险出清、格局重塑。未来，投资者将更加关注企业可持续经营能力。这也意味着，布局核心城市、打造“好房子”和不动产运营服务能力突出的房地产上市公司将更具发展韧性。

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